Archive pour la catégorie ‘Rachat de prêts’
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A) Résiliation de services liés aux nouvelles technologies
Les consommateurs peuvent résilier leur contrat par anticipation contre le paiement de 25% du montant restant. La durée du préavis de résiliation est de dix jours sauf demande contraire du consommateur (Art L 121-84-2 C. Conso).
Tout dépôt de garantie doit être restitué « au plus tard dans un délai de dix jours à compter du paiement de la dernière facture » ou « de la restitution au professionnel de l’objet garanti » A défaut, les sommes dues par le professionnel sont majorée de plein droit de moitié (art L 121-84-1 C. Conso), ce qui pourra se montrer dissuasif.
Les frais de résiliation facturés par le professionnel sont limités aux frais qu’il a effectivement supportés au titre de la résiliation, sans préjudice des sommes pouvant être perçues au titre du respect de la durée minimum du contrat (art L 121-84-7 C. Conso).
Enfin, pour les services accessoires offerts à titre gratuit pendant une période d’essai (ex : option SMS illimitée offerte pendant 1 mois) et qui par la suite deviennent payants, la poursuite de ces services et donc leur facturation est soumise à l’accord exprès du consommateur bénéficiaire de ces services (art L 121-84-4 C. Conso). On évite ainsi que le consommateur ne se retrouve engagé malgré lui.
B) Résiliation de services encadrés légalement
Résiliation du contrat par l’assuré
Contrats d’assurance souscrits par les particuliers
A l’exception des contrats souscrits pour une durée déterminée, les contrats d’assurance sont automatiquement reconduits. Conformément aux dispositions du Code des assurances, l’assuré peut demander la résiliation de son contrat au plus tard deux mois avant sa date d’échéance, sauf pour les contrats d’assurance maladie, pour lesquels ce délai peut être différent.
Le Code des assurances prévoit que l’assureur est tenu de rappeler, avec l’avis d’échéance, la date limite à laquelle l’assuré à la possibilité de dénoncer la reconduction automatique de son contrat. Ce rappel peut figurer sur l’avis d’échéance ou sur un document distinct transmis avec l’avis d’échéance.
Si l’envoi de l’avis d’échéance et de cette information lui est envoyé moins de quinze jours avant la date limite à laquelle il peut demander la résiliation de son contrat, l’assuré dispose d’un délai de vingt jours à compter de la date d’envoi de l’avis pour mettre fin à son contrat. Enfin, si l’assuré ne reçoit aucune information à ce sujet, il peut résilier le contrat à tout moment, sans préavis ni pénalité.
Ces dispositions ne concernent que les contrats garantissant les particuliers en dehors de leur activité professionnelle. Elles ne sont en outre applicables ni aux assurances sur la vie, ni aux contrats de groupe.
Contrats souscrits par les professionnels
Les contrats d’assurances maladie et professionnels peuvent ne pas être résiliables chaque année : une autre périodicité de résiliation est alors indiquée par le contrat.
Pour résilier, l’assuré doit envoyer une demande par lettre recommandée avant le début du préavis de résiliation qui figure dans son contrat. L’accusé de réception n’est pas obligatoire, mais c’est le seul moyen d’être sûr que la société d’assurances a reçu la demande de résiliation. Si le contrat a été remplacé lors d’une demande de modification, la date d’échéance et le préavis à prendre en compte sont inscrits sur le dernier contrat. Si les délais n’ont pas été respectés, le contrat n’est pas résilié et la cotisation pour l’année à venir reste due.
L’assureur ne peut pas obliger l’assuré à payer sa cotisation. En revanche, pour les contrats à cotisations périodiques, il doit adresser une lettre recommandée, au plus tôt dans les dix jours, après la date d’échéance, pour indiquer que, à défaut de paiement dans les quarante jours, le contrat sera réduit ou résilié. Un contrat réduit se poursuit jusqu’à son terme avec des garanties plus faibles.
La vente ou le décès ne permettent pas de mettre fin au contrat dès la survenance de l’événement. Sauf s’il s’agit de la vente d’un véhicule à moteur ou d’un bateau, le contrat est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, qui se doit de le faire mettre à son nom, demander d’éventuelles modifications ou de le résilier. Il est possible de résilier le contrat dans les trois mois à partir du jour ou l’attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert du contrat à son nom. En cas de vente ou de donation d’un véhicule ou d’un bateau, l’assurance est suspendue à minuit, le jour de la vente de la voiture ou du bateau. La résiliation du contrat peut être demandée à l’assureur. Celle-ci devient effective dix jours après réception de la lettre par l’assureur. Le prorata de la cotisation pour la période de non-assurance est remboursé. A défaut de remise en vigueur ou de résiliation par l’assuré ou par l’assureur, la résiliation intervient de plein droit dans un délai de six mois à compter de la vente.
En dehors des cas de suspension automatique prévus par le Code des assurances (vente du véhicule, non-paiement de la cotisation…), l’assureur n’est pas tenu de répondre favorablement à une demande de suspension de contrat.
Résiliation du contrat par l’assureur
L’assureur, comme l’assuré, peut résilier un contrat à l’échéance sauf en assurance maladie. Il n’a pas à justifier sa décision. En outre, la loi permet généralement aux sociétés d’assurances de résilier un contrat après un sinistre ou en cas de non-paiement de la cotisation par l’assuré. Elles doivent respecter les modalités prévues par le Code des assurances.
Comme les assurés, il doit respecter un préavis de deux mois pour les contrats souscrits par les particuliers et envoyer sa lettre en recommandé.
Pour qu’un contrat puisse être résilié après un sinistre, la mention de cette possibilité doit figurer dans le chapitre résiliation des conditions générales. La survenance du sinistre suffit. Il n’est pas nécessaire que l’assureur doive indemniser ou que l’assuré porte la responsabilité des dommages. L’assureur ne peut plus résilier après avoir accepté le règlement d’une cotisation révolu après le sinistre plus d’un mois après avoir eu connaissance du sinistre. Dans le cas d’une résiliation après un sinistre, le contrat se termine un mois après la notification de la résiliation à l’assuré. La lettre recommandée est valable, même si l’assuré a déménagé ou n’est pas allé la chercher à la poste. L’assureur doit rembourser la partie de la cotisation correspondant à la période pour laquelle les risques ne sont plus garantis. Si l’assuré a souscrit d’autres contrats auprès de la même société, il peut demander leur résiliation par lettre recommandée dans le mois qui suit la notification de la résiliation par l’assureur. Ces contrats prendront fin un mois après la demande.
Concernant la résiliation pour non-paiement des cotisations l’assuré dispose de dix jours après la date d’échéance pour régler sa cotisation. Si ce délai est dépassé, la société d’assurances envoie une lettre recommandée. Trente jours après, le contrat est suspendu et l’assuré n’est plus garanti. Ce délai est calculé à partir du jour du dépôt à la poste de la lettre recommandée. L’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l’expiration du délai de trente jours si la cotisation n’a toujours pas été réglée. La cotisation impayée reste intégralement due à l’assureur, même quand le contrat est résilié, et son paiement ne remettra pas le contrat en vigueur. Si le contrat n’a pas été résilié, la garantie repart le lendemain à midi du jour du paiement de la cotisation. L’assureur n’indemnisera pas les sinistres éventuellement survenus entre la date de suspension du contrat et celle de sa remise en vigueur. L’assuré est obligé de déclarer au nouvel assureur que le contrat précédent a été résilié pour sinistre ou pour non-paiement des cotisations. A défaut, il pourrait être sanctionné pour fausse déclaration : réduction de l’indemnisation à l’occasion d’un sinistre, ou non-paiement si l’assureur prouve la mauvaise foi de l’assuré et invoque la nullité du contrat.
C) Résiliation pour faute
La décision du pouvoir adjudicateur de résilier un marché public pour faute met fin de manière anticipée à la relation contractuelle. Il s’agit de la sanction la plus grave susceptible d’être prise à l’encontre du titulaire défaillant. Elle est entourée de garanties importantes tant en ce qui concerne les motifs que la procédure à mettre en œuvre. C’est pourquoi le pouvoir adjudicateur doit être vigilant lorsqu’il décide de résilier pour faute un marché public.
La résiliation pour faute d’un marché sanctionne la ou les fautes graves commises par le titulaire lors de l’exécution du marché. Elle doit être distinguée des autres cas de résiliation. La procédure, les modalités et les conséquences financières pour chaque type de résiliation sont spécifiques. Ainsi lorsque la résiliation fait suite aux agissements fautifs du titulaire, ce dernier n’a droit qu’au remboursement des dépenses utiles sous réserve des conséquences financières des fautes qu’il a commises et qui peuvent être mises à sa charge).
Deux types de résiliation-sanction existent : la résiliation pure et simple et celle prononcée aux frais et risques du cocontractant. La résiliation prononcée aux frais et risques ou aux torts du titulaire fait supporter au titulaire défaillant les conséquences onéreuses liées au marché de remplacement qui sera passé pour l’exécution de la prestation. Dans le cadre d’une résiliation simple, les conséquences financières de la résiliation sont entièrement prises en charge par l’administration. Plus avantageuse, la résiliation aux frais et risques est souvent privilégiée.
La ou les fautes susceptibles de justifier la résiliation du marché doivent être imputables au titulaire et nécessairement présenter un degré de gravité suffisant. A défaut, la résiliation sera considérée comme abusive. Toute résiliation non justifiée au fond est illégale et susceptible d’entrainer la condamnation de l’administration à verser au titulaire du marché des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
III. Exemple de résiliation :
Résilier un contrat d’abonnement, que ce soit pour l’ADSL, la TV, les forfaits de téléphones mobiles ou encore la résiliation des assurances et mutuelles, il y a des démarches à respecter. Nous avons vu précédemment les lois et les contraintes qui régissaient la résiliation, nous allons maintenant étudier un cas concret à travers la résiliation d’un abonnement ADSL.
A) Résiliation abonnement ADSL :
Précédemment nous avons vu que pour résilier un abonnement, quel que soit sa forme, nécessite un motif légitime pour mettre fin au contrat légalement, de plein droit. Mais il n’en est pas toujours le cas, et si l’on veut rompre le contrat ce n’est pas forcément de la faute du fournisseur. En effet, on peut ne vouloir juste changer d’opérateur pour une offre qui nous conviendrait mieux. Dans tous ces cas, de nombreux détails sont à prendre en compte :
A quel moment faut-il résilier ? A quel prix ? Quand est-ce que la résiliation sera effective ? Pour répondre à ces questions, nous nous mettrons en cause dans la résiliation d’un contrat dans le but de changer d’opérateur. Chaque opérateur à des conditions différentes :
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Source : http://www.dslvalley.com/dossiers/resiliation/ |
Tout d’abord, il existe deux types de contrats :
- Les contrats avec engagement
- Les contrats sans engagement
Les contrats d’engagement : si le contrat dans lequel on s’est engagé stipule une période d’engagement minimale, on est obligé d’y tenir compte et de respecter cet engagement. En effet, si l’on ne respecte pas les clauses, les conditions de la CGV du contrat en question, on peut être attaqué en jurisprudence devant un tribunal. Cependant, les CGVs contiennent généralement des clauses quant à la résiliation du contrat dit, même si les clauses de suspensions ne sont pas toujours énumérées. Les principales clauses de suspensions d’un contrat que l’on peut retrouver sont :
- la perte d’emploi
- le déménagement vers une zone non couverte
- une mutation professionnelle
- l’emprisonnement
Bien évidemment, on peut aussi résilier le contrat si un des termes de celui-ci n’a pas été appliqué comme convenu. Dans ce cas, il est du ressort du client d’en aviser le fournisseur pour la résiliation.
Loi Chatel et Internet
Pour les fournisseurs d’accès à Internet (FAI) la loi prévoit plusieurs mesures en faveur du consommateur :
Source :http://www.lesdiscounteurs.com/promotion/2007/09/25/loi-chatel-comment-resilier-assurance-adsl-telephone/ |
Cependant, depuis janvier 2005 la loi Chatel a été promulguée aux avantages des consommateurs désirant s’éclipser de leur engagement avec les termes prévus dans le contrat signé. Quelles sont les caractéristiques de cette loi ?
Les contrats sans engagement : pour éviter d’être pris dans un contrat contraignant par sa durée, certains consommateurs optent pour des contrats sans engagements. Si on est libre de rompre le contrat quand bon nous semble sans en donner la raison, les coûts sont bien souvent élevés.
Exemple Free : 96€ de frais sont à la charge du client souhaitant résilier son contrat chez cet opérateur.
Mais quel est le délai de résiliation ?
Dans le Code de la consommation, un article est prévu quant au délai de résiliation. En effet, l’article L. 121-84-2 prévoit en cas de résiliation du Contrat de service quel que soit le fait de la résiliation : une durée maximum de 10 jours avant que celle-ci soit effective à compter de la date de réception par l’opérateur de la lettre de résiliation du consommateur.
Quel est le coût de la résiliation ?
Le coût de la résiliation dépend évidemment de chaque opérateur, et comme on a pu le voir, du fait si c’est un contrat avec ou sans engagement.
| Alice | Free | Neuf | Orange | Tele2 | Numéricable | DartyBox | Bouygues Bbox | SFR |
| 45€ | 96€ | 45€ | 0€ | 49€ | 0€ | 0€ | 49€ | 45€ |
Quels sont les motifs légitimes de résiliation ?
Il en existe trois :
- Résiliation par convenance : c’est la résiliation que l’on peut classifiée de « classique » et qui correspond à la cessation du contrat dans le respect des conditions de la CGV du contrat. Pour qu’elle soit effective, il faut envoyer une lettre de résiliation type avec accusé\réception, en tenant compte du délai indiqué dans la CGV.
- Résiliation par faute : si une des caractéristiques du contrat n’est pas respectée par l’opérateur, le client peut résilier son contrat sous certaines conditions. Celui-ci doit faire part à l’opérateur des problèmes rencontrés par une lettre avec accusé-réception dans lequel un délai d’amélioration doit être établi (15 jours le plus souvent). Si au bout de ce délai les problèmes ne sont pas résolus, le client peut alors adresser une lettre finale de résiliation à l’opérateur avec accusé-réception et former un dossier avec les preuves du tort de l’opérateur pour prouver sa bonne foi. Ce dossier peut servir devant le juge, si l’affaire est portée devant la cour.
- Résiliation pour cause de problèmes personnels : il n’y a pas souvent de clause explicite, cependant on peut toujours aller en jurisprudence pour traiter ces cas.
B) Modèle de résiliation pour l’opérateur FREE :
- Adresse de résiliation :
PUBLIDISPATCH
FREE RESILIATION
6 RUE DÉSIR PRÉVOST
LA GRANDE BRÈCHE
91070 BONDOUFLE
- A quel moment résilier ? Et à quel prix ?
A tout moment puisqu’il n’y a pas d’engagement dans la durée. Cependant, 96 euros sont demandés. Par ailleurs, 3 euros sont soustraits par mois écoulé dans le contrat.
- Quel est le préavis de résiliation à respecter ?
Cela dépend de la date à laquelle Free reçoit l’accusé\réception. Si celle-ci est avant le 20 du mois, la résiliation prendra fin ce mois-ci, mais si l’accusé\réception arrive après le 20, la résiliation du contrat aura lieu le mois suivant.
- Conditions exceptionnelles :
- Déménagement (sous conditions, voir CGV)
- Dysfonctionnement matériel
- Lettre de résiliation Free type :
Source : http://www.resilier.fr/resiliation-free.php
Conclusion
La résiliation ou résolution d’un contrat est encadrée par la loi afin de protéger à la fois le consommateur, mais également les professionnels, et ne peut être réalisé qu’à certains moments bien précis.
Ces différents cas de figure sont classés suivant leurs natures : la résiliation légale, la résiliation contractuelle, la résiliation judiciaire, la résiliation pour faute …
Il faudra donc réunir différents éléments suivant les cas ou se trouver dans certaines situations précises comme, un déménagement à l’étranger, ou encore une cessation par le client car il veut se réengager chez un concurrent (si il à dépasser sa durée d’engagement), ou encore si l’opérateur ne répond pas aux critères du contrat, pour que l’une des parties puissent rompre le contrat.
De plus la loi Chatel est une avancée pour le consommateur car elle lui permet d’avoir plus de souplesse dans ses possibilités de résolution car tous les contrats ont des clauses de résiliations cependant il faut être attentif et bien informé des solutions qui nous sont proposées afin de ne pas se retrouver piégé.
Bibliographie
- « Résilier un marché public pour faute » dans le courrier des maires, 1er octobre 2009, Claire TROUSSIERE
- http://www.droit-technologie.org
- http://www.droit-finances.commentcamarche.net
-http://www.legifrance.gouv.fr
- http://www.dslvalley.com/dossiers/resiliation/
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Auteur: admin
En cas de non-respect de ses engagements par l’une des parties, l’autre pourra solliciter devant le juge la résiliation du contrat. La résiliation judiciaire est le dernier recours lorsque les parties sont en désaccord sur une résiliation de plein droit ou qu’elles n’ont pas prévu de résiliation contractuelle ou encore si celle-ci est réfutée.
Ce cas de résiliation vise donc le fait où une des parties ne respecte pas ou respecte mal ses obligations contractuelles.
Lorsque la conduite du débiteur porte fortement atteinte aux intérêts de son cocontractant, la jurisprudence reconnaît au créancier de l’obligation une faculté unilatérale de résiliation «à ses risques et périls ».
L’exercice de cette faculté pourra faire l’objet d’un contrôle, de la part des juges et déboucher sur l’allocation de dommages et intérêts si le créancier n’apporte pas la preuve satisfaisante que la résiliation était justifiée.
Ainsi, il est quasiment toujours souhaitable, en vue de ce type de résiliation pour faute, de clarifier lors de l’élaboration du contrat toutes les obligations essentielles dont le non-respect pourrait justifier la résiliation ainsi que là encore par une clause résolutoire circonstanciée, les conditions et modalités de la sortie pouvant intervenir.
Auteur: admin
Cette résiliation intervient lorsque les cocontractants ont prévu par avance dans leur contrat dans quels cas le contrat pourra être résilié
En principe procéder à la résiliation du contrat par accord mutuel devrait être aisé, ce que la volonté commune a décidé de faire, elle peut le défaire.
Pourtant les contextes économiques changent, au sein des sociétés les équipes changent, et il faut par conséquent, dans le contrat lui-même, dans le respect des réglementations, définir les conditions et procédures devant permettre d’aboutir à une telle résiliation de contrat.
Auteur: admin
La Loi a en effet prévu certains cas où la résiliation sera obtenue de plein droit. Cette résiliation de plein droit s’obtiendra lorsqu’une obligation essentielle du contrat n’est pas remplie et qu’il n’y a pas besoin d’un juge pour le prouver.
Un autre cas de résiliation possible est celui dans lequel une des parties met fin au contrat, sans que cette fin de contrat soit engendrée par une quelconque inexécution contractuelle antérieure mais juste par la volonté de l’auteur de la résiliation de ne pas voir continuer la relation contractuelle. C’est ce que l’on appelle la résiliation par déclaration unilatérale de volonté d’une partie.
Ces modes de résiliation sont encadrées par la loi et peuvent donc faire l’objet d’aménagements contractuels.
C’est ainsi que la loi a prévu et agencé la résiliation par déclaration unilatérale pour :
- les contrats à durée indéterminée
- certains contrats à durée déterminée reposant sur un rapport de confiance tel le mandat
- le contrat d’entreprise (faculté ouverte seulement au profit du maître d’ouvrage).
Dans ces différentes situations, on remarque qu’il est généralement très utile de convenir lors de l’élaboration du contrat les conditions et modalités de la sortie pouvant intervenir par une clause résolutoire circonstanciée.
Auteur: admin
En effet, en matière de contrats, nous pouvons constater que l’amalgame est souvent fait entre deux mots, la résiliation et la résolution. Nous ne pouvons pas nier que ces notions possèdent des similitudes, mais pour autant nous allons voir qu’elles sont bien distinctes, et que c’est à tort qu’ils sont généralement assimilés et confondus. Car elles possèdent des applications et des conséquences différentes.
- La résolution du contrat
La résolution d’un contrat est à l’origine de plusieurs causes, elle peut avoir lieu en cas d’inexécution du contrat par l’un des cocontractants ou encore si un des cocontractants est dans l’incapacité d’exécuter le contrat (pour cause de force majeure par exemple). De même, si un contrat n’a pas été exécuté depuis l’origine, il risque sa résolution.
La résolution du contrat a pour conséquence la destruction de ce dernier et a un caractère rétroactif. Ce qui implique donc que le contrat n’aura plus de valeur juridique et sera même considéré comme n’ayant jamais existé, ses effets seront annulés. C’est-à-dire que si les parties s’étaient versé des prestations entre elles, elles devront se les reverser.
On note deux types de résolutions :
- La résolution judiciaire
- La résolution conventionnelle
La résolution judiciaire intervient en cas d’inexécution du contrat.
La résolution conventionnelle
La résolution peut être initialement prévue dans le contrat à travers une clause résolutoire. Elle peut dès lors intervenir si l’une des parties manque à l’exécution de ses obligations. Mais cette intervention ne peut se faire uniquement qu’après mise en demeure.
Dès lors, même si le débiteur est de bonne foi, la résolution sera automatique. La clause résolutoire doit être non équivoque et spécifique et surtout très précise. La clause doit en effet préciser quelle inexécution sera susceptible de conduire le contrat à sa résolution. Si une de ces obligations n’est pas respectée ou si elle n’est pas remplie dans les délais, le contrat sera résolu.
- La résiliation du contrat
Tout comme pour la résolution, la résiliation met un terme au contrat avant sa fin théorique, mais a la différence qu’il ne sera pas considéré comme n’ayant jamais existé. En effet, si les parties se sont versé des prestations entre elles, elles n’auront pas à se les restituer. Les parties seront même tenues des sommes dues entre la signature du contrat et sa résiliation.
La résiliation n’est possible que pour les contrats à exécutions successives (contrat de bail, abonnement téléphone…).
Nous distinguons trois modes de résiliation :
- La résiliation légale
- La résiliation contractuelle
- La résiliation judiciaire
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Le contrat d’assurance, élément clef de protection de l’emprunteur dans le prêt immobilier
Lors de la constitution d’un prêt, la banque, es qualité de prêteur, demandera de souscrire une assurance dont elle en sera le bénéficiaire. En effet, le remboursement d’un crédit immobilier étant dans la plupart des cas lié aux revenus de l’emprunteur, différentes assurances existent pour limiter les risques qui pèsent sur la pérennité de ces revenus :
- l’assurance décès – invalidité – incapacité de travail ;
- l’assurance chômage ou perte d’emploi ;
- l’assurance revente (appendice).
- 1. L’assurance décès – invalidité – incapacité de travail
a) Elément essentiel du prêt immobilier
Bien que ce ne soit pas une obligation légale, l’organisme prêteur l’exige pour toute souscription d’un prêt immobilier. Elle est donc obligatoire alors que l’assurance-chômage ou perte d’emploi n’est qu’optionnelle. Elle couvre les risques de décès, invalidité permanente et totale et l’incapacité temporaire de travail.
L’assurance est un élément clef de protection pour l’emprunteur et sa famille, même si elle protège également la banque. Elle préserve l’emprunteur de ses chances de conserver le bien acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité, et elle évite de transmettre la dette aux héritiers de l’emprunteur en cas de décès.
Le coût de l’assurance représente en outre une part importante des mensualités totales, souvent jusqu’à 10% de celles-ci avec la baisse récente des taux, et un prêt de 150.000 € sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes pour un montant total pouvant dépasser 15.000 €.
Les contrats d’assurance ne sont pas réglementés et le contenu des garanties peut varier fortement d’un établissement à l’autre. Ceci est en particulier le cas dans l’assurance des risques invalidité et incapacité de travail même lorsque les compagnies d’assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes !
C’est pourquoi il convient de consacrer tout le temps nécessaire à l’examen du contrat d’assurance que proposera la banque et en tout cas plus que les 2 ou 3 minutes qui y sont généralement réservées.
b) Qui peut-être assuré ?
Peut être assuré : l’emprunteur , le co-emprunteur ou la caution d’un prêt immobilier, ou l’associé d’une SCI. La couverture des risques dépend de l’âge et de la situation professionnelle de l’assuré.
En général, il faut être âgé de moins de 60 ans (ou 65 ans selon les contrats) à la date de souscription du prêt. Au-delà de cet âge limite, l’assuré potentiel ne sera admis que pour une garantie décès. Certains contrats prévoient une date limite d’admission spécifique pour le risque invalidité et incapacité.
L’âge limite de couverture, c’est à dire l’âge auquel cesse la garantie, est en général le même que l’âge limite d’admission, mais il est parfois augmenté de 5 ans. En conséquence, lors du remboursement définitif du crédit il faut avoir moins de 70 ans, voire 75 ans dans certains cas avec une tarification spéciale.
En cas de dépassement de l’âge limite d’admission ou de prolongement de l’âge limite de couverture, beaucoup de contrats offrent une formule « Senior » qui permet d’être accepté jusqu’à 70 ou 75 ans. Cependant, seuls le décès et l’invalidité totale sont en général pris en charge. Cette assurance aura un coût supérieur à celui des contrats standard, et ses modalités varient fortement d’un établissement à l’autre.
Remarque : d’autres solutions peuvent exceptionnellement être trouvées pour les personnes non assurables car trop âgées ou atteintes de maladie grave : il s’agit notamment du nantissement de placements ou de contrats d’assurance vie.
Par ailleurs, si une personne est retraitée ou pré-retraitée (au-delà de 55 ans en général) sans activité complémentaire rémunérée à la date d’adhésion , elle ne pourra bénéficier que de la garantie décès. A noter que l’arrivée à l’âge de la retraite pour des personnes déjà assurées entraîne la cessation des garanties et prestations incapacité et invalidité.
c) Le choix des quotités d’assurances
Il convient de choisir les « quotités » d’assurance, c’est-à-dire le pourcentage du prêt qui sera assuré sur l’une ou l’autre « tête » (emprunteur, co-emprunteur, caution), en évaluant les conséquences de la survenance d’un des risques garantis sur la capacité à rembourser le prêt, à condition qu’au minimum 100% du prêt soit garanti.
Il est possible de partager la couverture d’assurance entre deux co-emprunteurs, en se basant par exemple sur la contribution de chacun aux revenus du ménage : ainsi, en cas de maladie ou décès d’un des deux, la quotité assurée sur la tête du conjoint sera prise en charge par l’assurance.
Si un seul travaille, le choix de faire porter l’assurance sera sur celui ou celle qui travaille.
Il est également envisageable de répartir les garanties sur deux têtes si les deux travaillent et contribuent au remboursement du prêt: en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’un des deux, les prestations seront versées selon la quotité choisie. Pour un montant total assuré de 100%, le coût de l’assurance restera le même.
De même, il est possible de choisir de s’assurer à plus de 100%, par exemple à 100% du crédit sur chaque tête : en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’un des deux, les prestations seront intégralement versées. Dans ce cas précis, la cotisation d’assurance sera doublée. Il est conseillé de choisir cette formule si l’assuré n’a pas de bonne assurance contre ces risques par ailleurs.
d) Les risques assurés et la durée d’indemnisation
Peuvent être garantis les risques suivants :
- Le Décès ;
- L’Invalidité Absolue et Définitive (ou Permanente et Absolue), qui est une invalidité physique ou intellectuelle qui rend l’assuré définitivement incapable d’exercer une activité rémunérée et l’oblige à avoir l’assistance permanente d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie courante ;
- L’Incapacité Temporaire Totale de travail, qui est l’arrêt de travail constaté médicalement ;
- L’Invalidité Permanente Totale ou Partielle, c’est à dire une invalidité permanente de taux égal ou supérieur à 33% telle qu’elle est déterminée par une expertise médicale.
En cas de décès ou d’invalidité absolue et définitive, l’assurance rembourse intégralement le capital restant dû sur le prêt.
Pendant la période d’incapacité ou d’invalidité permanente, totale ou partielle, l’assurance, dont les conditions varient sensiblement d’un contrat à un autre, prend en charge le remboursement en totalité ou en partie des échéances.
- Les garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive
Les risques décès et invalidité absolue et définitive sont équivalents en matière d’indemnisation pour les compagnies d’assurance. En cas de décès ou d’invalidité absolue et définitive, l’assureur prendra en charge le crédit et remboursera directement à la banque le solde du capital restant du en principal, dans la limite de la quotité assurée.
Toutefois, certains contrats prévoient un « délai de carence» (parfois nommé « délai d’attente ») pour la prise d’effet de la garantie invalidité absolue et définitive. Il s’agit d’une période qui débute au jour de l’entrée dans l’assurance et pendant laquelle le risque d’invalidité n’est pas garanti.
Les contrats les plus favorables n’ont pas de délai de carence, alors que d’autres imposent un délai de 12 mois. Ce délai de carence ne s’applique pas lorsque l’invalidité résulte d’un accident.
La définition de l’invalidité absolue et définitive pour les assureurs s’apparente à la notion d’invalidité des organismes de sécurité sociale, mais elle n’est pas toujours identique. L’assureur se réserve en effet le droit d’apprécier la réalisation du risque par ses propres médecins-conseils: ainsi une personne reconnue invalide au titre de la Sécurité Sociale pourrait se voir refuser l’attribution de la garantie « invalidité absolue et définitive ».
- Les garanties Incapacité de Travail et Invalidité Permanente
- En cas d’incapacité de travail, l’assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité assurée, le montant des mensualités qui viennent à échéance après une période continue d’incapacité de 3 ou 4 mois en général, quelquefois 6 mois pour certains contrats dans certains cas particuliers (comme la dépression…). C’est ce qu’on appelle le « délai de franchise ». Il est alors conseillé de vérifier la façon dont on peut être couvert pendant cette période par son régime de Sécurité Sociale ou par son contrat de travail.
Les remboursements couvrent en général 100% de l’échéance, mais attention : certains contrats limitent les remboursements à un pourcentage de garantie fixé lors de la souscription.
Attention également à la définition de l’incapacité de travail : dans certains contrats, celle-ci est constatée lorsque l’assuré est inapte à exercer toute activité procurant gain ou profit, et non inapte à exercer son activité professionnelle comme on pourrez le penser. Si l’assuré exerce une activité professionnelle particulière et qu’il a des difficultés à exercer une autre activité sans perte importante de revenus (le cas d’un chirurgien par exemple), il est alors prudent de penser à s’assurer contre l’incapacité de travail qui vise la profession en question.
- L’indemnisation cessera dès que sera reprise une activité professionnelle, même partielle. La persistance de l’inaptitude pourra donner lieu, sur constatation médicale, à la « consolidation » de l’incapacité de travail en invalidité permanente.
Dans l’hypothèse d’une rechute en incapacité en raison de la même maladie survenant moins de 6 mois après la date de fin d’incapacité précédente, certains assureurs indemnisent immédiatement, beaucoup ne prennent en charge les remboursements qu’après l’application d’un nouveau délai de franchise.
- En cas d’invalidité permanente totale ou partielle, l’assureur réglera une part des mensualités proportionnelle au taux d’invalidité. La règle est une prise en charge intégrale pour un taux d’invalidité supérieur à 66%, une prise en charge proportionnelle entre 33 et 66%, et pas de prise en charge au-dessous de 33%.
Dans ce cas également l’assureur se réserve le droit d’apprécier la réalisation du risque. Dans certains cas particuliers il pourrait retenir un taux d’invalidité pour le règlement des prestations différent de celui de la Sécurité Sociale ou d’un autre organisme.
- Beaucoup de contrats limitent la durée de prise en charge et ne prévoient de continuer à verser des prestations à taux plein au-delà d’une durée maximum de 3 ans par exemple que lorsque le taux d’invalidité est supérieur à 66%. Les contrats les plus favorables continuent à appliquer la règle de proportionnalité jusqu’au bout.
Les garanties invalidité permanente et incapacité de travail sont celles qui entraînent le plus de litiges au moment de leur mise en jeu. Plusieurs formules sont possibles et il est conseillé à l’emprunteur de lire attentivement l’ensemble des clauses.
e) Les garanties exclues
De façon générale, les contrats d’assurance excluent des garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive les conséquences des risques suivants :
- suicide de l’assuré dans la (ou les deux) première(s) année(s) d’assurance, quelle qu’en soit la cause ;
- fait intentionnellement causé ou provoqué par l’assuré ;
- fait de guerre étrangère lorsque la France est partie belligérante, sous réserve des conditions qui seraient déterminées par la législation à intervenir concernant les assurances sur la vie en temps de guerre ;
- guerre civile ou étrangère, émeute, insurrection, attentat, acte de terrorisme, quel que soit le lieu où se déroulent ces événements et quels qu’en soient les protagonistes, dès lors que l’assuré y prend une part active ;
- effets directs ou indirects d’explosions, de dégagements de chaleur, d’irradiations provenant de la transmutation des noyaux d’atomes ;
- démonstrations, raids, acrobaties, compétitions aériennes ;
- vols sur appareils non munis d’un certificat de navigabilité ou pour lesquels le pilote ne possède pas un brevet ou une licence valide ;
- pratique de sports aériens dangereux tels que parachutisme, vols sur ailes volantes, ULM, delta-plane, parachute ascensionnel et parapente.
Les garanties Invalidité et Incapacité de travail peuvent en outre exclure les risques suivant :
- les risques liés à certaines compétitions sportives et entraînements s’y rapportant (courses motocyclistes, automobiles ou motonautiques, sports de combat, hippiques, de neige ou de glace);
- les risques occasionnés par l’alcoolisme ou par l’usage de stupéfiants hors de toute prescription médicale ;
- les risques résultants de dépression nerveuse ou de « mal de dos » tel que lombalgie, sciatique, lumbago, etc..
Remarque : les compagnies d’assurance ont récemment durci leurs conditions en ce domaine et le risque d’incapacité de travail n’est couvert que s’il y a hospitalisation pendant une période minimum de 14 ou 30 jours.
La liste des exclusions est longue. Certains contrats peuvent ne pas comporter certaines de ces exclusions ou en comporter d’autres, en particulier pour la pratique des sports. Il est donc préconisé de consulter très attentivement ces clauses et à vérifier si l’assuré est concerné.
Si certaines des exclusions du contrat standard proposé visent la profession exercée ou le sport pratiqué par l’assuré, il est possible d’en négocier la suppression avec la compagnie d’assurances contre paiement d’une « surprime». Il est également possible de proposer à la banque de déléguer à son profit une assurance dont vous bénéficiez déjà, sachant que la banque n’est pas tenue de l’accepter et devra évaluer la qualité des garanties qui lui sont proposées.
f) Le contrat de groupe
La banque vous proposera toujours de bénéficier du contrat de groupe qu’elle a négocié avec une compagnie d’assurances pour ses clients. Ces contrats de groupe assurent actuellement plus de 90% des emprunteurs immobiliers en France.
Les contrats de groupe ont les caractéristiques suivantes :
- les formalités d’adhésion sont simples ;
- le coût de l’assurance de groupe reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés. Les bons risques compensent les mauvais risques et la tarification est unique pour tous les adhérents, quels que soient leur âge et leur profession (à l’exception de certains contrats qui prévoient un taux d’appel pour les très bons risques);
- les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel.
Chaque banque impose son contrat de groupe et il est dans la pratique difficile de négocier son prêt immobilier avec une banque, et un contrat d’assurance avec un autre établissement. La concurrence est cependant si vive dans le domaine des prêts immobiliers que certaines banques se montrent maintenant plus ouvertes à des assurances « externes », qu’il est alors possible de déléguer en leur faveur.
g) La délégation d’assurance
La couverture par un contrat individuel peut se justifier dans les deux cas suivants :
* Ou bien l’assuré est un « très bon risque », c’est-à-dire qu’il est jeune, en bonne santé, a une situation et des revenus professionnels stables, et peut bénéficier de conditions d’assurance très favorables ;
* Ou bien il est un « mauvais risque » pour des questions d’âge, d’état de santé ou de profession dangereuse, et l’assurance groupe couvre mal ou à un coût plus élevé (surprime) qu’une assurance souscrite par ailleurs.
Dans ces deux cas, il apparaît opportun de négocier, avec la banque qui accordera le prêt, le transfert à son profit de ces garanties.
C’est ce que l’on appelle la « délégation d’assurance ».
Dans la pratique, la délégation d’assurance est plutôt utilisée dans le second cas (mauvais risque) que dans premier (très bon risque), car les compagnies d’assurance cherchent précisément à diminuer leur risque moyen en gardant les bons risques et en éliminant les mauvais.
La procédure de délégation d’assurance comporte cependant certains dangers pour les banques et elles peuvent refuser d’être couvertes par un assureur externe . Elles ne donneront leur accord qu’après un examen approfondi des clauses du contrat proposé, et de la qualité des garanties qui leur sont offertes. En outre, les banques n’aiment pas cette démarche car elle les prive d’une commission versée par les compagnies d’assurance avec lesquelles elles ont négocié un contrat groupe.
h) La clause médicale : le questionnaire et le secret médical
Le questionnaire médical :
Le questionnaire de santé est indispensable afin que l’assureur dispose d’information sur l’état de santé du futur assuré en vue d’apprécier le « risque » qu’il prend en charge et ainsi d’accepter ou de refuser de contracter avec lui ou éventuellement d’accepter moyennant le paiement de surprimes s’il estime qu’il y a un risque particulier.
Il fait le point sur l’état de santé : opérations subies, antécédents familiaux (diabète, maladie de cœur, suicide), affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs), arrêts de travail, cures, traitements spécialisés. Il faut y répondre par oui ou par non et préciser la date et la nature des interventions et des séjours dans des établissements spécialisés.
Les déclarations portées sur le questionnaire de santé engagent le futur assuré. En effet, par la signature elles sont certifiées exactes et fondent le contrat d’assurance.
En cas de déclaration inexacte, même si l’erreur n’a aucun lien avec la cause de la maladie, cela peut être sanctionné lors de la demande d’indemnisation, comme le prévoit le Code des Assurances:
- si la fausse déclaration est intentionnelle et la preuve de la mauvaise foi est rapportée, l’assureur peut opposer la nullité du contrat, et donc refuser toute indemnité ;
- s’il s’agit d’une erreur de bonne foi, sera alors appliquée la règle proportionnelle, c’est-à-dire que l’indemnité sera réduite en proportion de la prime payée par rapport à ce qu’elle aurait dû être si le risque avait été déclaré.
Il vaut donc mieux connaître au départ la surprime ou l’exclusion éventuelle qui pourrait s’appliquer plutôt que de risquer, en cas de sinistre, un refus d’indemnisation de l’assureur.
Le secret médical :
L’agence bancaire n’est qu’un intermédiaire entre l’assureur et l’assuré. Elle est tenue au secret médical des pièces transmises au même titre que l’assureur.
Vous souhaitez que la banque ne connaisse pas votre état de santé ?
Dans ce cas, l’assuré demande à envoyer lui-même directement le dossier médical le concernant au médecin-conseil de l’assureur. Celui-ci communiquera ensuite sa décision à la banque, positive ou négative, mais celle-ci n’a pas à connaître le détail du dossier médical.
Cette procédure particulière existe dans toutes les banques et ne peut pas être refusée.
i) Que faire lorsque le dossier est rejeté par la compagnie d’assurances
En pratique, il est rarissime qu’une compagnie d’assurance rejette totalement un dossier.
En général elle proposera la prise en charge de garanties moyennant le paiement d’une surprime.
En cas de refus de la compagnie de revenir sur sa décision, il est alors possible de recourir à un autre assureur. En effet, les critères varient d’une compagnie à une autre.
Certaines exclusions peuvent être liées à des risques particuliers comme l’âge, le caractère dangereux d’une profession ou de la pratique de sports à haut risque. Dans ce cas, il est recommandé de déléguer à la banque un contrat d’assurance souscrit par ailleurs ou de s’adresser à des compagnies ou des courtiers spécialisés dans l’assurance de ces risques.
Si le coût de ces assurances spécifiques apparaît trop élevé, il est possible de proposer à son banquier d’autres sûretés comme la caution d’une autre personne, qui aura intérêt à s’assurer de son côté (à condition que le contrat le permette) ;
également le nantissement de placements ou de contrats d’assurance vie. Dans cette hypothèse du contrat d’assurance vie par exemple, l’assuré nantit au profit de sa banque, c’est à dire désigne celle-ci comme bénéficiaire, un capital dont il peut disposer par ailleurs.
j) La durée d’effet des garanties
Au préalable, notons qu’il est recommandé de demander à sa banque, avant la conclusion du contrat, un exemplaire des conditions générales et particulières d’assurance.
q La date de prise d’effet des garanties :
La date d’effet est prononcée lorsque les formalités d’entrée dans l’assurance sont accomplies, que l’offre de prêt est signée et que le dossier a été accepté par l’assureur.
Dans certains cas, l’effet des garanties est lié au déblocage des fonds.
q La date de cessation d’effet des garanties :
Les garanties et les prestations cessent dans les cas suivants :
- au terme contractuel du contrat de prêt ;
- en cas de remboursement anticipé total du capital dû ;
- ou en cas de non-paiement des primes.
- de plus, les garanties cessent à l’âge limite défini pour chacune d’elles.
Rappelons également en ce qui concerne la garantie incapacité de travail, toute reprise d’activité même partielle entraînera l’arrêt du versement des prestations.
k) Le coût du contrat d’assurance
Le coût de l’assurance peut être établi de deux manières :
- En pourcentage par rapport au capital emprunté (la cotisation mensuelle est donc fixée du début à la fin du crédit),
- Ou en pourcentage par rapport au capital restant dû (la cotisation est dégressive de mois en mois).
C’est ce mode de calcul qui est souvent à l’origine de différends sur les taux constatés entre les établissements de crédit. Lorsqu’un taux est communiqué, il est important de savoir à quel capital il s’applique. Le coût de l’assurance représente une part importante du total des mensualités et cette somme peut représenter jusqu’à 10% des mensualités. La seule comparaison possible de coût sur le plan de la rigueur financière reste celle de l’incidence sur le taux effectif global du prêt (TEG), que toutes les banques sont tenues communiquer en même temps que l’offre de prêt proprement dit. Son poids varie de 0,47% pour les contrats les plus économiques à 0,65% pour les plus chers.
A cela s’ajoutent les surprimes éventuelles qui sont à régler pour la prise en compte de certains risques particuliers.
En matière d’assurance décès – invalidité – incapacité, le montant de la prime d’assurance est fixé pour toute la durée du prêt et ne peut faire l’objet d’aucuns ajustement, à la différence des primes payées sur certains contrats d’assurance perte d’emploi qui peuvent varier en cours de contrat.
Attention : La présentation du montant varie selon les établissements bancaires, ce qui rend les comparaisons difficiles. Le coût peut être présenté en taux mensuel ou en taux annuel, en pourcentage du montant à assurer ou en euros par mois. L’assiette de paiement, c’est-à-dire la base sur laquelle est calculé le taux , peut également être soit le capital emprunté, soit le capital restant dû. Il convient alors de vérifier la base de calcul du taux de l’assurance avant d’en calculer le coût réel.
Notons que les banques ont l’obligation de faire apparaître dans leur offre de prêt le coût total de l’assurance et le montant des mensualités d’assurance. Ainsi, il est possible de comparer directement le coût total des contrats. Cette méthode ne prend pas en compte les échéances de paiement mais elle a l’avantage de la simplicité !
l) La comparaison du contenu des garanties : les questions à se poser
Il ne faut pas comparer les contrats en se fondant uniquement sur leur coût apparent (même exprimé en termes d’incidence sur le TEG), mais il faut également évaluer précisément le contenu des garanties. Les contrats les moins chers peuvent être en effet ceux qui couvrent le moins bien ; certains contrats peuvent également prévoir des exclusions qui ne conviennent pas au cas personnel de l’emprunteur, ou avoir des conditions d’âge plus restrictives que d’autres.
En conséquence, des questions sont à se poser pour avoir une vision plus claire du contenu des garanties. Voici une liste de questions, liste non exhaustive :
- Quel est l’âge limite d’admission pour les différentes garanties ? Si vous l’avez dépassé, existe-t-il une option « senior » et à quel prix ?
- Quel est l’âge limite de couverture pour les différentes garanties (même remarque sur l’option senior) ?
- Quel est le délai de carence pour les différentes garanties (non applicable pour l’assurance décès)?
- Quel est le délai de franchise pour l’incapacité de travail et l’invalidité permanente?
- Quel est le montant indemnisé en incapacité de travail ? En invalidité permanente ?
- Quelle est la durée d’indemnisation en incapacité de travail ? En invalidité permanente?
- Êtes-vous concernés par certaines des exclusions ?
- La garantie incapacité de travail concerne-t-elle l’exercice de votre activité, ou de toute activité professionnelle ?
- Si vous êtes caution d’un prêt, ou si votre prêt est cautionné par un tiers, la personne qui se porte caution peut-elle être garantie pour tous les risques, même si sa caution n’est pas « activée » ?
- Les personnes inactives peuvent-elles être garanties en incapacité de travail et en invalidité permanente?
Le banquier doit répondre aux interrogations de l’emprunteur en cas de doutes sur le contenu des garanties proposées. En effet, la banque a un devoir d’information et de conseil. Sa responsabilité peut être engagée au cas où il apparaîtrait clairement qu’il y a eu un défaut de conseil de sa part, en particulier pour les réponses à donner au questionnaire médical.
m) Les possibles évolutions
La concurrence entre les banques et la mise en place du marché unique européen devraient faire évoluer les comportements des banques.
Les banques peuvent en effet apprécier le risque en se fondant non seulement sur la capacité de l’emprunteur ou celle d’une caution à rembourser le prêt, mais également sur la valeur de marché de l’acquisition immobilière et sa facilité de revente.
Des concepts, tels que le montant du prêt comparé à la valeur de marché du bien immobilier, permettent d’apprécier le risque purement immobilier de l’opération.
Cette analyse peut amener la banque, comme c’est déjà le cas dans les pays anglo-saxons, à renoncer aux assurances sur la tête de l’emprunteur au cas où le bien financé aurait une valeur nette de revente (appréciée par un expert indépendant) largement supérieure au montant du prêt.
Cette approche du risque n’existe pas actuellement en France pour les prêts personnels immobiliers.
- 2. L’assurance-chômage (ou perte emploi)
a) Les raisons de l’assurance-chômage
La souscription d’une assurance chômage n’est pas obligatoire, mais certains établissements financiers peuvent l’exiger, sous peine de refuser le prêt sollicité.
Ce comportement des établissements financiers s’explique par la recrudescence du chômage au cours de ces dernières années. Par conséquent, les prêts immobiliers sont de plus en plus souvent accompagnés d’une assurance perte d’emploi ou assurance-chômage.
L’assurance-chômage est un contrat conclu entre le prêteur et l’assureur et dont bénéficie l’adhérent : l’emprunteur. Cette assurance garantit à l’emprunteur le remboursement d’une partie des échéances en cas de chômage.
Les contrats ne sont pas réglementés et varient d’un établissement de crédit à un autre.
b) Les conditions d’octroi de l’assurance-chômage
Elle est soumise à des critères stricts pour en bénéficier.
- D’emblée, il convient de préciser que pour pouvoir souscrire une assurance chômage, il faudra nécessairement une assurance « décès-incapacité » ( il faut donc avoir satisfait au questionnaire d’assurance) ;
- L’emprunteur devra être salarié et pouvoir bénéficier des prestations Assedic (ou assimilé) en cas de cessation forcée d’activité ;
- Il lui sera demandé de travailler sous contrat à durée indéterminée et même d’avoir un minimum d’ancienneté dans une même entreprise dont la durée varie selon les contrats (par exemple : depuis au moins six mois chez les assureurs de la BNP, du Crédit Foncier, du Crédit Mutuel, de la Société Générale ; 12 mois chez les assureurs de la Caisse d’Epargne, de l’UCB …).
- L’emprunteur ne devra pas être en période d’essai, ni de préavis de licenciement, ni de préretraite, ni démissionnaire de l’entreprise.
Par ailleurs, des limites d’âge sont aussi imposées par la plupart des assureurs. Ainsi, il est impossible de souscrire à l’assurance-chômage passé l’âge de 55 ans (assureurs de l’UCB par exemple), de 57 ans (assureurs d’Abbey National par exemple), ou de 60 ans (assureurs du Crédit du Nord par exemple).
Important : Aucun établissement bancaire ne peut vous obliger à souscrire un contrat d’assurance chômage.
c) La durée du contrat d’assurance chômage
Les contrats sont généralement souscrits pour des durées de un à quatre ans, ensuite renouvelables par tacite reconduction.
A partir du moment où le contrat est renouvelable par tacite reconduction (la période initiale est ainsi écoulée), l’assuré peut alors demander la résiliation de son contrat (lettre recommandée avec AR adressée à l’assureur au moins un mois avant la date de renouvellement) ou un réaménagement de son contrat.
Le contrat d’assurance prend fin automatiquement :
- à l’échéance du crédit immobilier,
- lors du remboursement anticipé de ce crédit,
- lors du départ en retraite ou en pré-retraite de l’assuré,
- lorsque l’assuré atteint un âge déterminé précisé par le contrat .
d) Le délai de carence : définition
Il convient de préciser qu’il existe un délai de carence (en général de six mois après la souscription).
Le délai de carence correspond à une période de 6, 9 ou 12 mois suivant les établissements financiers. Cette période débute à la signature du contrat d’assurance chômage.
Le droit à la garantie ne fonctionne pas pendant cette durée. En cas de chômage durant cette période, aucune indemnité ne pourra alors être demandée.
Important : il est recommandé de faire préciser dans le contrat d’assurance chômage la date de la fin de la période de carence.
Remarque : La date de la perte d’emploi peut dans certains cas poser problème.
Ainsi, certains assureurs prennent en compte la date d’expiration du délai de préavis et du début des versements des prestations de l’ASSEDIC, d’autres assureurs prennent en compte la date à laquelle la lettre de licenciement est adressée à l’assuré.
e) Le fonctionnement du droit à garantie
Il existe également, avant de pouvoir bénéficier des garanties, un délai de franchise (en général de trois mois).
Le droit à la garantie de l’assurance-chômage débute à la fin de la période de carence, à la condition essentielle que l’assuré soit licencié par son employeur.
En cas de chômage, l’emprunteur ne percevra pas l’indemnité d’assurance dès le premier jour de la perte de son emploi.
Un délai de franchise plus ou moins long selon les assureurs est imposé. Ce délai de franchise concernant l’indemnité d’assurance débute dès que les indemnités ASSEDIC sont perçues. Ce délai est généralement de 90 jours, sauf chez les assureurs du Crédit Agricole et du Crédit Mutuel (4 mois) et ceux de l’UCB ou des Caisses d’Epargne (180 jours).
f) La durée et le montant des indemnités
Le système d’indemnisation varie en fonction de l’établissement financier et de la durée du chômage.
Certains prêteurs prennent en charge tout ou partie des mensualités de remboursement du prêt immobilier pendant une durée qui peut aller de 1 à 2 ans .
D’autres n’offrent que la possibilité de suspendre les mensualités pendant la période de chômage, et d’en reporter le règlement en fin de prêt (chez l’USB par exemple). Cette 2ème formule est bien sûr moins coûteuse que la 1ère , mais les mensualités restent à la charge de l’emprunteur.
La durée d’indemnisation varie d’un assureur à un autre : de dix-huit mois maximum (cas le plus fréquent) à quarante-huit mois voire à une durée illimitée selon les cas. Si les périodes de chômage sont répétées, elles s’étaleront entre trente-six et soixante-douze mois.
Le montant de la prise en charge varie selon les établissements et le choix de l’emprunteur, ce montant peut être de 50% à 100 % de la mensualité, étant précisé que les coûts varient d’un établissement à l’autre et que le montant est très souvent plafonné.
Remarque : il est recommandé à l’emprunteur de vérifier que cette assurance pourra jouer autant de fois que nécessaire au cours de la vie du prêt immobilier.
Dans la mesure où les contrats d’assurance chômage sont très coûteux, il est conseillé de comparer la qualité des prestations offertes, et si possible d’évaluer le risque potentiel de chômage eu égard à l’ activité professionnelle et à la durée du prêt choisie.
g) Le coût de l’assurance chômage
Selon les compagnies d’assurance, le coût total se calcule :
- soit sur le montant du capital emprunté et varie de 0,09% à 0,65% par an de ce montant, selon le pourcentage d’indemnisation.
- soit sur le montant des mensualités de remboursements de prêts et varie de 1% à 1,4% de ces mensualités.
Exemple : Dans le cas de la banque Barclay’s, l’assurance chômage coûte 0,35 € par mois pour 1.000 € empruntés.
h) Résumé des formules proposées par les établissements de crédit
Voici un schéma type :
- l’âge maximal pour souscrire à l’assurance ne pourra excéder 55 ans ;
- un délai de carence variant entre 6 et 12 mois sera imposé et durant ce délai, le droit à la garantie ne fonctionnera pas si l’emprunteur est au chômage ;
- passé ce délai, le droit à la garantie fonctionnera si le chômage est avéré mais uniquement après un délai de franchise qui commence lorsque l’emprunteur touchera les ASSEDIC et qui se termine environ 90 jours après ;
- l’indemnisation survient alors, mais jamais complètement dans les premiers mois :
- pendant les six premiers mois, ce sera à hauteur de 30% ;
- les six mois suivants entre 50 et 60% suivant l’organisme.
Remarque : a priori seule une banque indemnisera l’emprunteur à 100% et ce après plus d’un an de chômage (BHE), les autres banques n’indemniseront pas à plus de 80% même après deux ans de chômage.
De toute façon, la durée d’indemnisation pour une même période de chômage n’excédera pas 36 mois et la durée maximale en période de chômage cumulé ne dépassera pas 72 mois.
i) Modalités pratiques d’assurance « chômage » ou « perte d’emploi »
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*NC : Non Communiqué
** ADI : Assurance Décès Invalidité
- 3. Appendice : L’assurance revente
Cette assurance couvre le risque d’une moins-value lors de la revente du bien. Elle concerne en général uniquement la résidence principale et joue sur une durée limitée après l’acquisition. Elle est limitée en montant et en pourcentage du prix d’achat et ne joue que si la vente du bien est provoquée par certains évènements bien définis (décès, divorce, licenciement…).